腾讯房产腾讯房产泉州站房产频道-泉州 > 正文

汪航:逆向操作方式运作商业地产

2013年11月29日11:52腾讯房产泉州站我要评论(0)
字号:T|T

汪航:逆向操作方式运作商业地产

原千亿商城 策划总监 汪航

近日,腾讯房产采访了原千亿商城的策划总监汪航,一起探讨泉州商业地产的发展模式以及所面临的问题。

商业地产已今非昔比 销售模式需重新审视

目前商业地产开发商必须重新审视的一点在于,如何在促进销售的情况下,又能对投资者负责。

回顾泉州的商业发展历程可以得出,大都是开发商先开发出商业项目而后销售,业主买到商铺过后,必须自己解决租赁问题。这种情况下,业主获得的是这几年房地产市场发展带来的差价,而不会去关心租金是否达到预期,以及这个区域未来是否真的是黄金地段、寸土寸金。

泉州大多数本土开发商还是以住宅心态来开发商业地产,以销售为目的来开发商铺。然而,现在的投资者在经历第一代单纯原始投资后,已经进化到了第二代的专业投资理理念。目前,有三大要素在支撑投资者的投资意向:第一,房地产自然增值带来的差价;第二,为了保值资产而考虑;第三,是否能成为繁华地段所带来的良性租金收入。

如果这三个点,没有一个点被满足,投资者就不愿意出手。当投资者都在持币观望,本土开发商就会逐渐清醒,意识到这种住宅开发理念应用在商业地产中是行不通的。

逆向操作方式运作商业地产 获得双方共赢局面

首先,开发商必须先从零售消费市场去审视物业。一个商业地段有了商铺,进驻了经营者,是否存活得下来,在于经营的产品是否有需求,有需求才能产生利润,才能支付租金,业主才能获取投资回报。开发商应该要先考虑最后一环,投资者有获取投资回报的动力,才会出手购买商铺。

本土开发商应该以最接地气的角度进行规划,不能再如从前买卖形式作为主要的运作模式。要做销售,要回归到像万达,泰禾这种模式,要获取商铺的价值,首先要做旺市场,然后把商铺卖给投资者,才能获取更好的回报。前期先去考虑招商运营,保姆式的运营商业项目,届时出售价值就会翻翻。所以现在想做商业地产的开发商需要先做招商运营再销售,与原有的开发模式恰恰相反。

要实实在在的进行市场调研,对已经购买住宅的业主进行访问,了解未来居住对于生活配套商业配套的需求,根据这些需求数据,再去考虑商业业态的定位,服务周边业主。用这些需求数据去招商,经营者也能直观明了的知道所经营的产品,是否对应周边人群的消费需求。然后根据预招商的成果告诉投资者未来的商业项目的走向定位,再进行销售,最后稳妥开发商进行经营管理。这样就可以形成多方共赢的局面,避免了原始销售方式存在的弊端。

读完这篇文章后,您心情如何?

推荐楼盘